地产投资实务：经济测算中投资表运用详解与核心应税问题分析
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一、前言
投资表是经济测算中必不可少的表格之一，也是计算各项税费的重要依据。我们在常规的经济测算中，会碰到城市更新项目和非城市更新项目这两种情况，而两者的区别在于是否计算了拆迁成本（有关拆迁成本的计算详见笔者于本公众号“西政资本”2017年9月27日推送的《旧改项目的拆赔方案制定与实操解析》一文）。除去拆迁成本外，两类项目的投资表并没有太大差异。总结起来就是，城市更新项目的投资表是计算项目从毛地到建筑物竣工验收的这阶段成本，而非城市更新项目的投资表是计算项目从生地到建筑物竣工验收的这阶段成本。
二、投资表的基本内容讲解
每个公司测算模板中的投资表都可能稍有区别，但大多大同小异。我们首先以一个静态测算模板中的投资表为例进行讲解：
1） 土地成本：土地成本是指为取得房地产项目土地使用权而发生的成本，一般包括了需缴纳的地价和契税。需要注意的是，现在很多项目是通过股权收购项目公司而取得，这类项目的土地成本是指原始土地成本以及未来可能需要补缴的地价之和，而股权收购价和原始土地成本之间的溢价部分是不能直接视作土地成本的。
2） 拆迁成本：拆迁成本是指项目从毛地到生地之间发生的成本，该部分成本在前文中已经计算，本表中直接关联数据即可。
3） 非农成本：非农成本是指项目因开发需要而调入非农用地指标所支付的对价。
4） 前期工程费：前期工程费一般是指项目前期的筹建、规划、设计、勘察、测绘、“七通一平”等费用，但针对不同项目我们也需做出部分调整。例如龙岗和坪山多岩溶盆地地貌，如果项目地下恰巧有溶洞，该部分的计算就需考虑增加溶洞的修复费用。
5） 建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内外装修装饰费用等。静态的测算中，我们可以按照预估的单项工程（住宅、商业、公配等）的单方成本做粗算。也可以细化到单位工程（包括主体工程、设备安装工程、室外管网工程等）的单方成本，再进行汇总。
6） 销售费用：房地产企业销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的,销售机构的费用也可计入销售费用。
7） 公共配套设施建设费：公共配套设施建设费是指为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：居委会、派出所、幼儿园、小学、公共厕所等。该部分费用的计算需要结合项目的土地出让合同内容，比如合同内是否约定要配建公配以及政府是否承担公配的建设成本等。
8） 管理费用：管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。
9） 其他费用：其他费用主要包括临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。
10） 财务费用:财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。
11） 不可预见费是指项目建设过程中发生的不可预见费。
12） 房屋公用设施专用基金，该部分属于地方性规费，各地政府有不同的规定，深圳按照2006年出台的《深圳市人民政府关于印发深圳市房屋公用设施专用基金管理规定的通知》有关规定，按照建设（物业）总投资的百分之二进行缴纳。
三、静态测算和动态测算中投资表的区别
动态测算对比静态测算最大不同就是考虑到了资金的时间价值。对于投资表而言，两种测算模式下的总成本结果都是一样的，但是仍旧有以下两点不同：
1.动态测算考虑了资金的时间价值,而资金的时间价值需要我们对时间进行分期,为了便于分期,动态测算的投资表内容往往更细致。我们以“建筑安装工程费”为例，静态测算中的投资表“建筑安装工程费”栏一般是以“单项工程”分类，仅需考虑各单项工程的综合建安成本，比如说深圳某商住项目住宅（含地下室）的建安单方面综合成本为5000元/㎡。
而动态测算中的投资表一般在“单项工程”下还会继续细分为多个“单位工程”，“单项工程”的综合建安成本也会被分摊到各“单位工程”的成本单价中。比如说上文提到的住宅（含地下室）单方综合建安成本为5000元/㎡，动态测算中，就可能是土方、地下室等平摊的建安成本为1400元/㎡。主体工程等平摊的建安成本为2400元/㎡；水电、消防、室内外装修等平摊的建安成本为1200元/㎡（该数据仅做比方，不作为其他项目参考依据）。
2.动态测算需要将投资表中的内容按照横道图中的时间反映到投资计划表中，静态测算则不需要考虑横道图表和投资计划表。正常的房地产项目开发过程中，一个项目大致要经历土方及桩基工程阶段、地下室工程阶段、主体工程阶段、安装工程阶段、公共部分和室内装修阶段、园林室外配套阶段等多个阶段。而每个阶段的工期有长有短有重叠也有分散。正是因为每个阶段发生的时点以及间隔都各不相同，所以，投资计划表的制定才需要更贴近现实。
此外，横道图与投资计划表的基本格式是差不多的，横轴表示时间节点，纵轴表示各个阶段，但两者在表中所填的内容是不同的。横道图一般是在表内填色块、或者是横线，所表示的内容是各阶段的起始点和终点。投资计划表在表内所填的内容是各阶段在每个时间单位内所投入的现金情况。另外补充下，横道图和投资计划表中，横轴的时间段除了以月份为单位，也可以按照季度、半年度和年度来表示。
四、投资表中的几个应税问题
关于投资表的应税问题,本文不展开讨论，只拎出几个重点：
首先是关于拆迁成本，城市更新项目中，只有将拆补协议拿去更新局备案的拆迁成本才可以计扣除,其他的拆迁成本，包括未备案的、非城市更新项目发生的拆迁成本等都是不能扣除的。
其次，土增税的测算和实际清缴是不同的。为了便于计算，我们测算土增税时有一个重要前提——可售部分100%销售完成。而在实际汇算清缴是要根据项目届时的销售情况再计算，比如可售部分销售了80%，实际的汇算清缴时要对相应的成本进行分摊。
另外，关于股权收购溢价部分的处理，我们通常的做法是不在投资表中体现，而是计算溢价部分的本金以及该资金的时间价值，溢价以及利息不能作为土增税、增值税和企业所得税的扣除项，最后在项目的税后净利润中做一次性的扣减。
最后，我们要着重讨论下投资表中的非农成本。非农成本是我们在项目中付出的非农对价，在实际测算中需分两种情况考虑。第一种是在城市更新项目里，非农成本以拆补的形式签协议，是可以视作土地成本，在增值税、土增税和企业所得税的计算中都可以扣除。第二种是在非城市更新项目里，即非农用地原地开发。非农用地原地开发有别于城市更新，不属于政策性拆迁的范畴，因此一般情况下开发商取得该类非农用地所支付的货币或回迁房对价均不得计入开发成本，而这也是为何在该类项目的村企合作开发模式中普遍采用合作建房模式的原因（合作建房分房环节基本无税费，其他合作开发方式在分配环节按视同销售征税且不得纳入开发成本）。值得注意的是，目前深圳对该类项目的计税没有指导性文件，每个税务分局，甚至同个税局的不同经办人的看法和做法都有可能不一样。而实际的非农原地开发项目案例中，非农价款视作土地成本和不视作土地成本这两种情况都存在，只不过不视作土地成本的案例更多。所以，笔者的看法是，在非农用地原地开发的项目测算里，应遵循保守原则，将非农价款视做溢价。
五、后记
回望近几年的深圳土地拓展市场，城市更新项目的数量已经远远超过了非城市更新项目。另一方面，随着建筑工程技术的发展，建设工期已经大大缩短。建设阶段从以前的“风险项”慢慢转变成了“成熟项”，而拆迁阶段已经成为了城市更新项目中最棘手、最难以预测的敏感要素。
针对上述局面，我们的经济测算也随之发生了一系列的改变，首先，动态测算中，动态分期越来越长，因为一个旧改项目，从拓展到拆迁再到完成用地手续，动辄就要5-10年。与两年不到就可以预售的开发建设周期相比，实在是太漫长了。其次，投资是每年在逐渐增加，尤其是拆迁成本。拆赔方案因为缺乏政府指导和约束，成为了一种完全市场行为。而拆赔除了关系着项目命脉、还关系着区域旧改市场的走向，可谓牵一发而动全身。“放之任之”也逐渐演变成了“一山更比一山高”的局面。
但总而言之，无论外界的变化怎样，作为西政地产团队的技术人员，我们始终的目的仍然是算清账、算细账、为项目服务。
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